为防止夫妻其中一人擅自卖房,夫妻二人最好办理房屋共有权登记
                                      解读嘉宾：辽宁槐城律师事务所律师刘甲明
    [案情] 李女士和刘先生是夫妻，2004年9月因家庭琐事开始分居。刘先生见房屋价格攀升，就产生卖掉自己名下的房屋独吞房款项的念头。因刘先生已结婚，而要处分该房屋，按照相关规定必须有李女士本人签字。为此，刘先生伪造了与李女士的离婚证和单身证明。2005年9月，刘先生将该房屋交付给王某，王某将20万元交付给刘先生，双方办理了房屋变更登记。李女士得知丈夫偷卖房屋后，向法院提起诉讼，请求确认刘先生对外出售房屋行为无效。法院经审理认为，刘先生伪造证明材料擅自对外出售夫妻共同房屋，侵犯了李女士合法权益，支持李女士的诉讼请求。
     [解读] 刘甲明律师介绍说，我国之前法律中，并无明确规定善意取得制度，而传统民法理论认为，善意取得制度仅仅限于动产，不适用房屋等不动产。
    《物权法》将善意取得制度标的物拓展到房屋、土地等不动产，规定只要受让人受让不动产或动产时是善意，支付合理价格，且转让标的物已变更登记或已交付，则受让人应取得该不动产或动产所有权。对不动产而言，所谓善意是指登记不存在异议登记且受让人不知道登记是不正确的。
   上述案例，按照《物权法》来分析，夫妻共同买房，但是产权证是丈夫的名字，丈夫瞒着妻子把房子卖给了别人。别人如果确实不知道这是夫妻共同财产，且支付了合理的房款，就可认为是善意取得。该案例如果在今年10月1日以后宣判，法院可能就不会支持李女士的诉讼请求。至于他们夫妻之间的财产争议，只能由他们自行解决。
    [提示] 刘甲明指出，我国目前存在许多房屋出资资购买人和房屋登记人等实际权利人和名义权利人不一致情形，尽管双方在协议中对权利与义务进行规定，但却无法对抗善意第三人。故建议，除非是出资人将不动产赠予他人，否则一定要将房屋等登记在自己名下，或及时进行相关房屋登记权利人变更登记。若夫妻关系存续期间购买房屋，则一定要办理房屋共有权登记，分别领取房屋所有权凭证，以有效防止夫妻一人擅自卖房。否则，受到损害权利人只有向擅自转让人主张侵权等民事责任，而夫法主张房屋等物的返还。

2007-4-5摘自半岛晨报