调整住房供应结构
切实稳定住房价格促进群众住房条件的改善和房地产市场
持续健康发展开栏的话：从今日起本报开设《调整结构稳定房价系列谈》专栏，发表系列文章，力求深入准确、全面地阐述国办发 37号文件通过经济、法律等手段，辅以必要的政策手段，进一步完善中央宏观调控的重要意义，今天发表第一篇。

　　党中央、国务院高度重视群众住房条件的改善和房地产市场持续健康发展。近日，国务院办公厅印发了《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发〔 2006〕37号,以下简称《通知》）,在保持宏观调控政策总体稳定的基础上，适当调整了部分政策，加大了住房供应结构调整力度，突出了对群众合理改善住房的需求的支持和引导，增强了操作性，是当前和今后一段时期引导和促进房地产业健康发展的指导性文件。

　　《通知》在深化对住房、住房制度改革和房地产市场持续健康发展认识的基础上，立足当前，着眼长远，是两个 “国八条”提出的各项调控措施的继续和深化。我国房地产市场是在工业化、城镇化、市场化、国际化的大背景下，在土地供应方式和房地产开发建设方式规范过程中发展起来的，改革发展中各种矛盾错综复杂。当前国家住房政策已经明确为多数群众购买或承租普通商品住房，对低收入困难群众实行廉租住房制度，加强和改善房地产市场调控，不断改善群众居住条件，是一项长期的任务。必须正确处理城市发展短期利益与长远可持续发展的关系，落实建设资源节约型和环境友好型社会的要求，转变城市发展模式。必须正确处理发展房地产市场和改善群众住房条件的关系，重要的是发展适合群众需要的中低价位、中小套型普通商品住房，把交通较为便利、生活成本较低的区位优先用于老百姓居住。必须正确处理经济增长与社会和谐的关系，按照当地的资源环境条件，引导合理的住房消费，更多地关注弱势群体的住房权益。必须正确处理发挥市场机制与加强政府调控的关系，根据不断变化的市场运行情况加强和改善政府调控，发挥市场机制配置资源的基础性作用。《通知》对两个“国八条”的继续和深化主要表现在加大住房供应结构调整力度、合理引导住房需求、遏制投机炒作、整顿和规范市场秩序、强化政府责任等方面。

　　一、切实调整住房供应结构

　　两个 “国八条”根据我国住房制度和房地产市场发展的实际，提出了改善住房供应结构，完善普通商品住房供应机制的要求。目前，住房供应结构不合理，特别是中低价位、中小套型普通商品住房供应不足的问题依然突出。据统计，40个城市住房供应套均建筑面积高达113平方米，与广大中低收入家庭的实际需要相去甚远。为此，《通知》进一步明确，重点发展满足当地普通居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房。为此，提出了三条措施。一是建立住房建设规划制度，加强规划效能监察。在两个“国八条”要求公布普通商品住房和经济适用住房建设规模、项目布局、进度安排以及开工、竣工面积和占住房建设总量的比例的基础上，《通知》要求各地编制和实施住房建设规划制度，明确“十一五”期间特别是今明两年普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的建设目标，并纳入当地“十一五”发展规划和近期建设规划，在2006年9月底前向社会公布。为确保这项制度落实到位，《通知》要求，建设部门和监察部门要把上述要求的落实情况作为监察重点。目的是通过规划安排和社会监督来落实符合当地普通居民自住需求的住房供应，防止一些开发商鼓吹“地荒”误导群众，哄抬房价，以稳定群众预期。二是对中低价位、中小套型普通商品住房建设比例提出了量化标准。新审批、新开工的商品住房建设，建筑面积90平方米以下套型面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房用地年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。要求已审批但未取得施工许可证的项目进行套型调整，适应了住房需求变化的要求，有利于缩短住房供应结构调整周期。既针对了当前中低价位、中小套型住房供应不足问题，也是落实建设节约型社会要求的长远政策导向。三是完善了适合当地群众需求的住房的价格形成机制。对这类项目，根据综合地价、开发成本、合理利润等因素，科学测算控制性销售价位，采取限套型、限房价，竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定建设单位。这是运用市场机制调控房价的重要措施，也是落实中低价位住房供应、满足本地居民合理改善住房需求的有效手段。

　　二、合理引导住房需求

　　根据 “国八条”的要求，各地公布了享受优惠政策的普通住房标准。多数地方公布的标准就高不就低，弱化了该标准对市场供求关系的引导作用。《通知》根据我国资源环境条件和群众的实际需求，提出90平方米套型占普通商品住房建设总量70%%的要求，既是对供应的调控，也是对消费的引导。住房建成后能卖掉，不等于供应结构就合理。同样，许多人受市场供应结构制约购买了大套型住房，不等于需求结构是合理的。合理引导住房需求，是各级政府的重要责任。为此，《通知》提出，要积极发展住房二级市场和房屋租赁市场，多渠道增加中低价位、中小套型住房供应。这既是增加市场有效供应的手段，又是引导群众转变消费观念的举措，有利于推动形成“拥有”和“租赁”并举解决居住问题的格局。

　　三、遏制投机炒作

“国八条”提出了综合运用税收、信贷和土地政策来遏制投机、控制投资、引导合理的住房消费，《通知》继续坚持了这些措施，并加大了调节力度。一是强化了营业税税收政策对投机投资性购房的抑制。延长住房转让环节营业税征免税所需的期间。“国八条”规定住房转让环节营业税征免税至少需要持有2年，为进一步抑制投机投资性购房需求，《通知》将这一期间调整为5年（居民自住房一般不会在5年内转让）。二是提高住房按揭贷款最低首付款比例。取消了住房按揭贷款最低首付款比例优惠政策，对套型建筑面积90平方米以上的住房，由原来的20％恢复为不低于30%。为保护中低收入家庭的住房需求，对个人购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的，仍执行首付款比例20%的规定。三是严格房地产开发信贷条件。为抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源，对项目资本金比例达不到35％的房地产企业，商业银行不得发放贷款。对闲置土地和空置商品房较多的开发企业，商业银行要从严控制展期贷款或任何形式的滚动授信。空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物，解决开发企业用闲置资产抵押贷款，过度依赖银行资金开发建设的问题，也解决群众反映强烈的开发商囤积房源问题。四是加大对闲置土地的处置力度。在原规定的基础上，提出了更严格的处置措施，对超出出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，从高征收土地闲置费；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权；对开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4，且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置。

　　四、合理控制城市房屋拆迁规模

　　针对部分地区片面强调以地生财，盲目大拆大建，拆迁行为不规范，损害群众合法利益等问题，国务院办公厅发布《国务院办公厅关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》（国办发 [2004]46号），要求加强拆迁计划管理。今年是“十一五”开局之年，一些地方有增加城市建设投资、扩大拆迁规模的冲动。为此，《通知》强调，继续贯彻国办发[2004]46号文件，加强拆迁计划管理，合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求的过快增长。2006年各地拆迁规模原则上控制在2005年的水平。

　　五、整顿和规范房地产市场秩序

　　目前房地产开发、交易环节问题突出，有的开发企业不履行项目规划许可条件，擅自增加层数和建筑面积；有的以分解项目、不履行开竣工时间等建设要求的方式，放缓项目开发进度；有的虚假宣传、内部认购、捂盘惜售、哄抬房价等，误导居民提前消费、盲目投资。对此，《通知》在 “国八条”规定的基础上，突出了对房地产开发建设全过程的监管。对不符合规划控制性要求，尤其是套型结构超过规定的项目，不得核发规划许可证、施工许可证和商品房预售许可证。对擅自改变设计、变更项目、超出规定建设的住房要依法予以处理直至没收，从而加大违法违规的经济成本。加大对房地产开发交易中违法违规行为的处罚力度。对不符合条件擅自预售商品房的，责令停止并依法予以处罚；对捂盘惜售、囤积房源、恶意炒作、哄抬房价的房地产企业，要加大整治力度，情节恶劣、性质严重的，依法依规给予经济处罚，直至吊销营业执照，并追究有关负责人的责任。

　　六、强化地方政府责任

　　《通知》要求各地区特别是城市人民政府切实负起责任，把调整住房供应结构、控制住房价格过快上涨纳入经济社会发展工作的目标责任制。为因地制宜落实中央一系列调控政策措施，地方政府必须抓好两项基础调研工作。第一，抓紧开展住房状况调查。全面掌握当地住房总量、结构、居住条件、消费特征等信息，是科学编制住房发展规划的前提。只有掌握了群众的真实需求，才能使各项调控措施更符合实际，符合群众需要。第二，加强市场监测分析和信息发布工作。建立健全房地产市场信息系统，完善市场监测分析工作机制，定期公布市场供求和房价情况，全面、及时、准确地发布市场供求信息，这是引导市场理性消费和投资的重要措施。继续抓好住房保障制度建设，也是地方政府的重要责任。经济适用住房是当前解决城镇低收入家庭住房需要的政策性商品住房，《通知》要求，进一步完善制度，抓好建设和管理，制止违规购买、谋取不正当利益的行为，保证经济适用住房真正解决低收入家庭的住房需要。廉租住房是解决低收入家庭住房困难的主要渠道，《通知》对廉租住房制度建设明确了时限要求，即尚未建立廉租住房制度的城市，必须在 2006年年底前建立；在强调各级财政要加大支持力度的同时，提出新的政策，即：城市人民政府要将土地出让净收益的一定比例用于廉租住房建设。